Avec 146 salariés et 9122 logements sociaux à gérer Un Toit Pour Tous craint l'article 52 du projet de loi de finances qui prévoit une grosse compensation de la baisse des APL à la charge des bailleurs sociaux.

C'est le volume de la construction ainsi que l'entretien du parc qui sont mis à mal. En 2016, Un Toit Pour Tous a construit pour 38,5 millions d'euros de logements neufs mais on parle d'environ 50 millions (si on ajoute l'entretien du patrimoine) qui seront ôtés, en partie, à l'économie locale si ce fameux article 52 reste en l'état.

Sur les 9122 locataires d'Un Toit Pour Tous, près de 60% (contre 47% au niveau national) bénéficient des APL. En 2018, l'organisme table sur une perte nette de près de 2,5 millions d'euros sans compter la probable augmentation de la TVA de 5 à 10% sur la production neuve et l'entretien... Presque le montant de l'investissement de la société! "Le ratio est bien plus important pour nous, organismes Hlm d'Occitanie. Imaginez que la baisse doit être compensée de la même manière pour un locataire à Bessèges qu'un autre dans le 17ème à Paris alors que le marché ne connaît pas la même tension! C'est incohérent ! Nos loyers sont plus bas qu'à Paris et nous aurons plus de locataires touchés" note Xavier Rouvet, responsable d'agence à Nîmes et Montpellier.

Le petit entretien et la relocation équivalent quant à eux à 4 millions d'euros par an pour Un Toit Pour Tous. Le gros entretien dépasse les deux millions d'euros. "Sur notre plan 2017-2020, l'entretien correspond à 24 millions d'euros. A cela il faut ajouter l'investissement qui avoisine les 43 millions d'euros. Nous estimons, sur cette même période, à 7000 euros par logement le coût de l'entretien du parc immobilier. Ce sont les coulisses de l'activité d'un bailleur social" explique Alexandre Crochet, responsable du service patrimoine d'Un Toit Pour Tous.

Avec un loyer moyen de 350 euros mensuel, pour maintenir ces prix, la structure emprunte sur 50 ans pour le foncier et sur 35 ans en immobilier. Les communes et les collectivités qui sont habituellement leurs garants à l'emprunt, ne veulent même plus s'engager car elles connaissent également des troubles économiques. "65 euros en moins par logement, nous ne savons pas comment faire... Pourtant, notre gestion est bonne, nous percevons 45 millions d'euros par an de loyers mais comme nous investissons, maintenons et développons nos logements, il va falloir faire des choix". Alors ce sont les gestes commerciaux qui ne seront plus assurés et qui deviendront à la charge des locataires. "L'image de notre patrimoine ne sera plus la même, notre parc est assez récent, nous avons su nous positionner dans des quartiers qui se maintiennent et la taille moyenne de nos résidences est de 25 logements" ajoute Fabrice Michel, responsable technique pour le Gard.

Dans ce malheur commun, le renouvellement urbain impacte peu Un Toit Pour Tous mais par exemple, à Pissevin,  180 logements sur 500 devaient être démolis pour un coût de six millions d'euros (NDLR financés à 60% par l'Etat). "Nous sommes capables d'optimiser des choses mais là, c'est aussi la gestion humaine qui sera touchée. La gestion de proximité sera freinée et la qualité de notre service sera touchée, surtout dans ces quartiers où l'Etat n'est plus visible. Nous y développons des actions sociales, de la médiation, de la prévention mais la paupérisation s'est accentuée depuis quelques années déjà. Il en va de même pour les 120 logements accessibles aux PMR. Ça va malheureusement changer notre stratégie" affirme Xavier Rouvet.

La maîtrise de "la facture énergétique" est en jeu. Conscients que les locataires ne peuvent pas forcément avoir la main dessus car ils ne font pas de travaux, c'est Un Toit Pour Tous qui s'en charge sans trop d'obligations. "Il y a 15 ans, pour 15 à 20% de notre parc, les Diagnostics de Performance Energétique étaient classés entre E, F et G. Aujourd'hui, 98% sont entre A et D ! Les locataires économisent des charges individuelles et ont un meilleur confort. Pour 500 logements en six ans, c'est une dépense de 15 millions d'euros. On monte en gamme".

En France, il n'y a que 20% de logements sociaux, les 80% autres sont gérés par le privé. Exige-t-on aux propriétaires loueurs du privé de telles restrictions? "Il fallait faire une réforme, nous le savions mais là, c'est violent, il va y avoir de la casse et des coupes budgétaires". Les locataires peuvent-ils, à terme, acheter leur location ? Pas sûr... Par exemple, sur les 600 logements à Pissevin, il n'y aurait que 20 familles...