À l’heure d’investir dans un bien immobilier, nombre de questions viennent à l’esprit. Notamment, est-il préférable d’acquérir un bien neuf ou ancien à rénover ? La réponse dépend de plusieurs critères, à commencer par la localisation. La situation géographique est en effet le point clé de tout projet immobilier, et permet dans bien des cas d’arbitrer entre achat dans le neuf et achat dans l’ancien à rénover.

Afin d’aider les acquéreurs à y voir plus clair, Maslow.immo a ainsi établi un double classement des villes où il fait meilleur investir dans le neuf ou au contraire dans l’ancien à rénover.

Cette étude a été réalisée sur la base de données des notaires[1], de l’observatoire de l’ADEME[2] et du tensiomètre de locservice[3].

Les données sur la rénovation énergétique se basent sur un bassin de 1000 rénovations entre 2022 et 2023 (étude Flatloker) pour passer d’un DPE G à D.

- Les prix au m2 rénové (uniquement des parties privatives) prend en compte 2 types de rénovations :
remises de peinture, pose du petit mobilier, dépose et pose de carrelage, dépose et pose de moquette (données de Little Worker)

- Les fenêtres avec ventilations, l’isolation des murs et des plafonds, l’extracteur d’air silencieux, le chauffe-eau thermodynamique, le radiateur électrique à inertie fluide, l’enlèvement des déchets et la mise en déchetterie, la préparation et la mise en peinture ainsi que le nettoyage (données de Flatlooker).

De la nécessité de jongler entre nouvelles contraintes réglementaires et réalités économiques

Les investisseurs immobiliers, au même titre que les acquéreurs pour occupation propre, sont confrontés aux futures échéances pour tendre vers un parc immobilier neutre en carbone. Et ces échéances devraient encore s’accélérer dans les années à venir. Ainsi, les logements étiquetés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location dès 2025. Viendront ensuite les biens classés F en 2028, puis E en 2034. Un calendrier qui s’inscrit dans un contexte de flambée des coûts des matériaux et de la main d’œuvre, mais aussi de forte hausse des taux d’intérêt.

La localisation, une clef d’arbitrage

Comment, dès lors, combiner au mieux un rendement optimisé et un logement conforme aux futures normes énergétiques ? Notamment, est-il préférable d’acheter un bien neuf ou ancien à rénover ? À ces questions, il n’existe pas de réponses univoques. Chaque option présente des avantages et des inconvénients, et il est essentiel de les examiner attentivement avant de prendre une décision. Le meilleur choix dépend en effet d’un certain nombre de critères, dont un reste déterminant : la situation géographique du projet immobilier. Si dans telle ville, le neuf sera l’option à privilégier, il en sera peut-être tout autrement dans la commune voisine… Aussi, pour aider les acquéreurs à faire le bon choix, Maslow.immo a dressé un double top 5 des villes où il fait meilleur investir dans le neuf ou au contraire dans l’ancien à rénover.

Top 5 des villes où il fait meilleur investir dans le neuf

1 - La Rochelle – 28,24% moins cher que dans l’ancien

2 - Bordeaux – 25,11% moins cher que dans l’ancien

3 - Orléans – 24,38% moins cher que dans l’ancien

4 - Bayonne – 21% moins cher que dans l’ancien

5 - Nantes – 9,13% moins cher que dans l’ancien

La Rochelle arrive en tête du classement des villes où il est plus intéressant d’investir dans le neuf, du fait de son attractivité liée à la forte tension locative. La ville étant en zone A, l’attractivité fiscale est plus importante et le plafond des loyers plus élevé. Suivie par Bordeaux avec des prix en moyenne 25,11% moins chers que dans l’ancien, Orléans avec 24,38%, Bayonne avec 21% et Nantes, qui affiche un prix 9,13% moins onéreux que dans l’immobilier ancien. Investir dans le neuf permet de bénéficier des innovations les plus récentes en matière d’énergie, d’isolation et de performances énergétiques.

Top 5 des villes où il fait meilleur investir dans l’ancien à rénover

1 - Clermont-Ferrand – 29,99% moins cher que dans le neuf

2 - Perpignan – 29,78% moins cher que dans le neuf

3 - Reims – 27,27% moins cher que dans le neuf

4 - Nîmes – 25,70% moins cher que dans le neuf

5 - Caen – 22,63% moins cher que dans le neuf

Du côté de l’immobilier ancien à rénover, c’est la ville de Clermont-Ferrand qui arrive en tête de ce classement, avec un prix moyen 29,99% plus bas que dans le neuf. Arrive ensuite Perpignan avec en moyenne un prix 29,78% moins cher que dans le neuf, puis Reims qui affiche 27,27% et Nîmes avec 25,70%. La ville de Caen, elle, permet des prix 22,63% plus intéressants que dans le neuf. L’intérêt d’investir dans l’immobilier ancien dans ces villes est lié au prix du m2 qui est, dans l’ancien, plus raisonnable que dans le neuf.