Dans sa croisade pour revitaliser les centres anciens et afin que personne ne vive dans un logement insalubre, le maire de Vauvert, Jean Denat, a instauré le premier un permis de louer dans le centre ancien de sa commune. Résultat : 23 demandes de travaux et 68 autorisations de louer accordées en deux ans.

Première commune du Gard à mettre en place ce permis de louer, Vauvert a montré par cette action son ambition de lutter contre l’habitat indigne et insalubre tel qu’il peut exister dans les centres-villes anciens. Sous la  responsabilité désormais de la police municipale et de l’adjoint en charge de la Sécurité depuis janvier 2021, ce dispositif fait ses preuves et remplit sa mission.

Effectif depuis le 6 octobre 2019 à Vauvert, le permis de louer créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 permet aux communes d’instaurer une autorisation préalable avant de pouvoir mettre en location un bien immobilier dans un périmètre défini. Celle-ci est d’une durée de validité de deux ans et devient caduque si le bien n’a pas été loué pendant ces deux ans.

La mairie accompagne les propriétaires bailleurs dans la réhabilitation

Le permis de louer est entièrement financé par la commune. L'enveloppe se monte à 20 00 euros par an et l'opération est gratuite pour le propriétaire et le locataire. le dispositif revêt un rôle pédagogique puisqu’il permet d’informer les propriétaires sur leurs obligations et les possibilités d’accompagnement et de financement des travaux.

Il concerne les premières mises en location ou les changements de locataires pour les logements construits depuis 15 ans. Il ne concerne pas les renouvellements de bail, ni les avenants. Sont également exclus, les locations touristiques saisonnières (moins de quatre mois dans l’année) et les baux commerciaux.

Le permis de louer est refusé pour les logements qui ne répondent pas aux normes de l’habitat et représentent un danger pour la santé et la sécurité du locataire. Sont épinglés les locaux qui ne sont pas à vocation d’habitation, ceux avec des moisissures, des infiltrations, une absence de ventilation ou des réseaux électriques non mis à jour.

« Nous avons tous le droit d'être bien logé. Dans nos villes à reconquérir, les centres anciens sont de plus en plus confrontés à des difficultés d’attractivité, avec par exemple des bâtis dégradés ou des locations périlleuses, indique Jean Denat, Maire de Vauvert. La mise en œuvre des outils proposés par la loi Alur peut apporter des réponses adaptées. C’est tout le sens de la stratégie volontariste de la commune avec la mise en place de ce dispositif depuis deux ans maintenant. »

Les propriétaires épinglés risquent 5 000 euros d'amende

Entre le 1^er octobre 2020 et le 30 septembre 2021, 77 dossiers ont été déposés avec 55 dossiers en première demande, 21 dossiers en seconde demande (sept régularisations de refus et 14 changements de locataire) et un dossier en troisième demande (changement de locataire). Ainsi, plus de 10 dossiers supplémentaires ont été déposés, pour un total de 140 dossiers.

Tout comme la première année, le projet a aussi bien été suivi par les professionnels que les particuliers avec 33 dossiers provenant directement de propriétaires et 44 dossiers d’agences immobilières. Pour finir, 10 dossiers ont été récupérés par la surveillance du marché et du terrain. Au total, 68 autorisations ont été délivrées et neuf dossiers refusés. En sachant que 23 demandes de travaux avant rapport ont été faites.

Neuf dossiers ont ainsi été refusés, dont un fait l'objet d'une procédure engagée par la préfecture du Gard. Le bailleur signalé a, malgré deux arrêtés de refus, continué à louer son logement qui présentait des problèmes de sécurité. Il encourt jusqu'à 5 000 euros d'amende.

Le nouveau diagnostic de performance énergétique va accélérer le processus

Après deux ans de dispositif, les agences immobilières sont davantage habituées à ce permis de louer qui permet de mieux connaître le parc locatif de la ville et de fluidifier le marché immobilier. Quelques réticences persistent cependant auprès de certaines agences, surtout avec les locations de petites tailles pour lesquels la rotation des locataires est importante.

Depuis juillet 2021, un nouveau DPE (Diagnostic de performance énergétique) a été mis en place avec un nouveau mode de calcul permettant d’avoir des informations plus précises et surtout des résultats pour chaque dossier, non pas sur l’utilisation de logement mais sur sa capacité  énergétique. Les anciens DPE sont valables jusqu’à fin 2022.

Jusqu’à présent, les DPE, qui donnent des indications sur la qualité de la production énergétique des logements et les équipements, sont vierges dans 40% des dossiers. Près de 90% des  propriétaires qui louent en direct ne bénéficient pas des diagnostics obligatoires (DPE, électricité, amiante, plomb, gaz, surface habitable) et doivent les faire faire (coût entre 300 et 400 euros, NDLR). Même si à l’heure actuelle le dispositif ne porte pas encore sur la précarité énergétique, la loi Climat est en train de faire changer cet aspect. Le nouveau DPE est une étape et à terme le contrôle portera également sur l’efficacité.

Yannick Pons